加强物业管理是群众有期盼、现实有需要的关键“难事”、民生“大事”、发展“要事”，也是推进基层社会治理、满足人民群众美好生活需要的重要一环。为全面了解《重庆市物业管理条例》（以下简称《条例》）在我区的贯彻实施情况，提高物业管理服务规范化水平，增强党建引领社区治理效能，提升居民群众幸福感满意度，区人大常委会将检查《条例》实施情况列为今年监督工作计划，并于4月至5月开展执法检查，现将执法检查有关情况报告如下：

一、执法检查工作情况

区人大常委会对这次《条例》执法检查工作高度重视，主任会议专题研究，形成工作方案印发至区政府及有关部门、镇（街道）人大；成立了由我任组长，财经委负责同志任副组长，部分区人大常委会委员和区人大代表等共同组成的执法检查组。国权主任就如何开展好这次执法检查提出了明确要求：要提高站位；要突出重点；要强化普法宣传；要坚持问题导向，聚焦问题整改，高水平开展好执法检查。

为提高执法检查效果，检查组认真积极开展有关工作，一是抓好前期调研。4月上旬，我组织区人大财经委、区住房城乡建委研究细化实地检查方案，以增强执法检查的针对性和实效性。二是抓好集中学法。执法检查组召开学习会，在原原本本学习《重庆市物业管理条例》基础上，请有关专业人士就本条例的有关内容进行了解读，帮助检查组成员理解条例内容，以更好地开展执法检查。三是抓好自查工作。要求区住房城乡建委、区规划自然资源局、区市场监管局、区公安局、区应急管理局、区生态环境局等相关部门对照职责开展自查，委托凤山、芙蓉、仙女山3个街道和白马镇人大开展检查工作。四是抓好实地检查和调研。5月21日—23日，执法检查组对3个街道和白马镇进行了重点检查。在实地检查中，不局限于既定线路及点位，实地察看了8个住宅小区，覆盖普通商品房、老旧住宅、自治小区、度假小区等多种类型小区，召开了12次座谈会，10余名人大代表、20余名业主代表、3名业委会代表、8名街道社区代表、16名物业服务企业代表等分别结合自身实际，提出了意见建议。五是抓好问卷调查。通过问卷调查的方式了解业主、业委会成员、街道社区干部、物业服务企业人员等对全区物业管理服务工作的看法。共收回网络问卷311份。

二、《条例》贯彻实施的基本情况

《条例》实施以来，全区各有关部门坚持党建引领，把贯彻实施《条例》、加强物业管理作为重要民心工程来抓，全区物业管理工作稳中求进，从积极实践逐步进入规范阶段，条例配套措施加快完善，物业管理行业规模不断扩大，管理服务水平有所提升，取得了阶段性成效。目前，全区在住建委备案的物业服务企业有43家，从业人员约1276人；全区现有小区 100个，专业物业提供服务的小区75个，业主自管小区25个，物业服务覆盖率75%。新建住宅小区（含保障性住房项目）物业管理覆盖率达100%。

（一）高度重视，组织领导进一步加强。一是坚持党建引领物业。2021年成立了中共重庆市武隆区物业行业综合委员会，把党建引领物业作为贯彻《条例》的重要抓手，积极指导各企业成立党组织，把党的领导融入物业服务活动中，将各物业支部党建工作纳入年度考核。近年来，指导3个符合条件的物业企业成立了党支部。二是积极构建物业管理议事协调机制，强化党组织对物业企业、业主大会和业主委员会的领导，宣传党的政策，征求群众意见及建议，推动物业管理工作落实。三是加强物业协会指导，充分发挥行业协会作用。指导区物业协会制定了行业自律规约，开展行业技能培训，促进物业行业规范、有序发展。

（二）强化宣传，实施氛围进一步浓厚。区政府重视对《条例》的宣传工作；各有关部门和物业企业利用小区显示屏、报刊、网站、微信公众号等多种媒介开展宣传，共组织开展户外宣传6次，物业法律法规培训8次，发放宣传单1500余份，350余名市民参与咨询，参训人次540余人次。同时，利用每年“3.19”城市管理日、城管进社区等活动，将《条例》相关执法内容整合融入城市管理法规宣传中，让群众切实理解、及时了解“占绿毁绿”“畜禽养殖”的危害性，为居民群众在物业小区内发现相关违法线索提供法律支撑依据，让物业从业人员对《条例》有更深刻地理解和认识，不断增强小区居民整体守法、维权等意识。

（三）完善物业服务市场机制。一是按照《条例》规定，开展了物业管理区域、物业承接查验、前期物业服务合同、临时管理规约、管理规约、物业服务合同备案工作，累计备案72条。二是积极开展物业服务收费价格指导。新建住宅项目前期物业服务费均按照政府指导价实施，要求物业服务企业制定质价相符的服务方案，后期物业服务实施市场调节价，与业主通过合同约定价格和服务内容，每年均开展了物业服务企业服务质量检查，检查结果纳入年终考核。三是指导物业企业有序交接，对交接出现问题的，依托联席会议制度主动作为，切实解决交接出现的问题。近年来，处置了御江华府、财富国际等项目物业交接问题，切实维护和稳定了物业行业秩序。四是积极引入第三方服务。考虑到仙女山各小区均为度假小区，快递不能送达小区、出行不方便等特点，仙女山街道引入“猪游家”平台进入小区，解决仙女山各小区代取快递、房产托管、农产品团购、公益拼车、家政服务等物业缺位的功能。

（四）强化物业行业监管。一是加大物业管理监督力度，出台了《武隆区物业服务企业管理考核细则》，联合镇街及有关部门对物业企业履职情况评分，将结果纳入企业评优评先、建立黄牌制度、与物业企业信用管理和物业项目选聘等挂钩，强化了物业行业管理。二是积极推动我区物业服务企业及项目负责人信用信息监管平台建设工作，组织开展物业服务项目的信用信息及项目负责人信用信息的采集录入，目前共录入信用信息76条。

（五）规范房屋室内装修管理。根据《条例》等有关规定，印发了《关于进一步加强全区城镇房屋室内装饰装修管理工作的通知》（武隆建发〔2022〕79号）等文件，督促辖区内物业服务企业加强室内装饰装修管理工作。一是实行室内装修工程申报登记制度，要求业主、物业使用人（承租人）在室内装饰装修工程开工前，向物业服务企业申报登记；二是要求物业服务企业建立健全物业管理区域室内装饰装修活动的巡查发现制度，加强日常巡查，做好巡查记录，巡查责任落实到人，确保巡查到位。同时，要求物业服务企业在履职过程中遵守相关法律法规规定，保障业主合法权益。对劝阻、制止无效的，物业服务企业要在物业管理区域内进行通报，及时上报具有查处职责的相关部门，并存档备查，配合有关部门上门执法。三是规范装饰装修保证金交存工作，要求约定保证金的物业企业，存入专户，专款存储，不得挪作他用。

（六）强化执法工作。一是过度装修问题执法。2023年度，针对山水华府、锦玉华庭、碧桂园、公安小区等过度装修问题开展了集中整治，涉及擅自改变承重结构的50余户，擅自改变卫生间位置的1户。二是抓好“毁绿占绿”执法。通过受理投诉举报、日常巡查检查、接办部门交办转办等方式，推动城市管理违法建设查处工作。2023年以来，对城区15个小区开展全面巡查，查处“世纪五龙城”绿地率不达标案件1起，依法作出行政处罚798.05万元，整改仙女山度假区违法占绿14起，并拆除相关违法建设附属设施。三是抓好“畜禽养殖”执法。对建成区内住宅楼、居民社区进行全面摸排，建立巡查台账，并将检查情况做好登记督促整改。截至目前，发现并整改相关问题线索7条，处理涉案畜禽55头（只）。同时，着力在治本上下功夫，建立常态化巡查制度，畅通投诉举报渠道，不断完善长效监管工作机制。

（七）规范公共收益和物业专项维修资金管理。一是督促指导物业企业严格按照《条例》规定管理小区公共收益，分成不得超过30%，剩余70%的公共收益，未成立业委会的暂时由物业公司专户储存，并定期公示，业主大会成立后，及时交账。二是规范物业专项维修资金的缴存、管理和使用。《条例》实施以来，我区归集物业专项资金0.64亿元，支出144件、0.108亿元。

（八）切实做好物业小区安全稳定工作。一是加强物业小区安全监管。每年开展物业项目安全检查，发现安全隐患立即下发整改通知，督促物业企业限期整改、验收销号并建立台账，累计发现安全隐患120条，整改115条，整改率95.8%。二是加强物业企业应急演练。指导物业企业制定应急预案，开展应急演练，积极参与疫情防控、抗洪抢险等突发事件，有效提高物业企业安全防范意识和应急救援能力。三是加强物业信访纠纷矛盾处理。处理信访事项80余件，回复信访110余件，街道组织联席会议30余次，处置了隆鑫花漾山谷、雪岭仙山、江上明珠、碧桂园•江山赋等小区物业矛盾纠纷，确保我区物业管理区域的稳定。

三、存在的主要问题和困难

从执法检查的情况来看，虽然我区在物业管理工作中取得了一定成效，但是由于物业管理涉及的相关利益主体较多，并有许多历史遗留问题，对照《条例》的要求和目标，仍有部分重要条款没有得到很好落实，一些老百姓关注的热点问题没有得到很好解决，主要表现在以下几个方面需要引起重点关注：

（一）宣传教育力度、广度、深度还不够。检查发现，我区对《条例》学习宣传普及力度、广度、深度还不够，《条例》的社会存在感较低。对物业服务管理方面的法律法规宣传不深入、不到位，部分居民对物业服务管理的重要性不理解、认识模糊，学法、用法、守法意识淡薄。一是部门、街道、社区、业主自治机构、小区居民各方在理解、执行相关条款内容时容易出现“千人千面”；二是部分业主对物业管理认识有待提升，主要表现在业主对花钱购买服务的认识不到位，只愿意享受权利，不愿意履行义务，拖欠物业费现象时有发生，导致物业服务收费率不高，物业服务品质下降的恶性循环。三是一些街道社区对自身职能职责认识不清，作用发挥还不够，指导业委会工作不够。

（二）业主委员会的建设还不够规范有效。条例第三章对业主、业主大会和业主委员会的权利、义务和产生形式作为专门规定。但是执行不够规范，困难很多。一是个别业委会成立不具有合法性。前期成立的业委会，有反映业委会成员不是业主。二是部分业委会成立后，在管理小区事务工作上，存在效率不高、意见难统一、管理松散等问题，很难有效、持续地参与小区治理。三是存在个别小区业委会成员向物业公司暗示、变相索要钱物，内部争权夺利的情况，进一步弱化业委会作用。四是按照条例第三十一条规定，业主委员会会议每季度至少召开一次，但是在实际的运行过程中，没有能够落实。

（三）开发商的遗留问题解决还不够到位。调查问卷显示，有62.6%的调查者反映，开发商遗留质量问题严重，不履行销售承诺，矛盾转化给物业企业。《条例》第四十八条规定了新建物业交付使用标准，但由于建筑工程的交付使用标准不同，建设单位通常会按照建筑工程交付使用标准交付房屋，造成一些小区“带病交付、缺陷交房”，《条例》又缺乏对建设单位的制约措施。再如，虽然制定了物业服务等级标准，但没有抓好落实。造成部分新建小区与物业矛盾突出。部分新建住宅小区交付使用条件不明确，对交付使用环节缺乏有效监督，一些住宅项目交付使用时小区绿化、道路等配套设施尚不完善，易引发物业服务收费矛盾。物业服务企业在承接时，因为不具备必要的承接条件，且缺乏严格的查验手续，在工程建设质量出现问题时，引发与开发商相互推诿的情况，为物业管理埋下隐患。如：山水华府小区建设时无烟道，小区居民与物业矛盾突出。

（四）监管执法还不够到位。住宅小区物业管理涉及住建、城管执法、环保、供水、供电、供气等多个部门，由于缺乏有效的沟通协调，信息不对称，当问题产生时，存在行政执法不到位、服务不到位的情况。区级相关部门、镇（街道）、社区居委会以及水、电、气、通信等公共服务企业之间系统协调的物业管理体制还不够完善。一是配套制度有待继续完善。一些现有的配套性措施还不完善，落地较难。例如，《条例》第八十八条至九十一条对住宅专项维修资金的管理使用作出了规定，区级层面也制定了专项维修资金管理办法和使用审核标准等政策文件，但在具体执行中各地在政策尺度把握上不尽相同，审核程序比较繁琐，相关信息不够公开。加之居民对使用办法不熟悉、不配合、不愿意使用，实际使用难度大。二是联席会议制度落实不够到位。《条例》第九十八条规定街道办事处、乡（镇）人民政府根据工作需要，召集有关部门和人员参加联席会议。协调解决物业管理工作中的有关问题。检查发现，物业管理综合协调机制不健全，住建、城管、公安等相关单位配合不够协调，部门职责界定相对模糊，在实际执法过程中还存在相互推诿的现象，使得小区内一些社会管理处于盲区状态；住建、城管、消防等部门对物业企业都开展了相应的处罚，但处罚结果没有共享，各部门有效联动、齐抓共管的机制尚未真正形成。如：许多小区存在楼顶种菜的问题。调研发现，执法部门推诿存在无法取缔的情况。三是政府物业管理职责尚未厘清。属地管理责任和行业监管责任划分不清，街道（乡镇）、社区和各职能部门无清晰的物业管理权责清单，一些部门片面理解物业监管责任，认为物业管理是住建、城管部门的事；街道特别是社区管理力量又不足，且专业能力有限，组织、指导、协调作用没有得到充分发挥。政府部门、社区对业主大会、业主委员会和物业服务企业的日常工作指导和监督不够。

（五）物业服务质量满意度差。问卷调查显示，有49.1%的受访者反馈，我区物业服务企业管理不规范，服务粗放，从业人员整体素质偏低。由于我区物业管理行业起步较晚，物业管理队伍素质偏低，人才短缺。部分从业人员、年龄偏大没经过物业管理培训，职业道德、专业技能、应急能力及相关法律知识等都难以适应物业管理岗位的要求，整体素质较低，业主意见较大。一是专业物业服务覆盖率较低。全区物业服务企业总体上规模小、效益差、竞争力弱，还处于简单化、低层次、被动式的初级服务模式。2017年国务院废止物业服务企业准入资质后，全区新增了大量大小不一的物业服务企业，但行业管理手段和监管措施未及时全面跟上。二是物业服务企业履约意识不强。《条例》第五十八条规定物业服务企业应当提供设施设备维护保养、公共部位养护管理等服务项目的职责和义务。检查发现，部分物业服务企业履行服务合同意识不强，以管理者自居，存在“重利润、轻服务”思想，信息不够公开，造成管理水平不高、服务标准不规范、诚信经营不足等问题，引起业主的不满。问卷调查显示，有48%的业主对小区物业服务质量不满意，主要体现在人员配备、设施维护维修不及时、车辆管理、环境卫生绿化等多个方面。三是物业服务和收费缺乏质价相符的参考指导标准。依然存在物业管理费收缴难、价格调整难等问题，目前城区多个小区的收费在0.5元/平方米至0.8元/平方米之间，物业服务企业经营负担较重，影响了管理水平的提高。问卷调查显示，30%左右的被调查者认为物业服务标准与物业收费标准不相符。对于空置房缴纳物业费的标准以及公共能耗费、二次供水加压电费等是否包含在物业费中，存在广泛争议。四是履约情况未公开，根据条例第六十一条规定，多数物业企业未公示半年履约情况、专项维修资金使用情况等应当公示的内容，业主不知情。   

执法检查中， 除了上述五个方面外，当前意见较集中、反映较强烈的还有以下5个问题：

1.老旧小区物业问题比较突出。老旧小区由于建筑年代早，存在小区住宅使用功能及公用设施老化，小区周边道路、给排水系统、绿化等配套设施不完善等情况。由于管理成本高、业主老龄化趋势明显、居住人员流动性大，且部分业主生活习惯一时难以改变，物业服务企业不愿入驻或进行托管，物业管理费收费难、提价难，小区基本的维护管理成难题。多数小区（单体楼）就只配备一名清洁人员清扫楼道和收运垃圾，会出现公共区域管理真空及推诿扯皮等问题。

2.物业服务收费市场调节机制不健全。当前，除保障性住房外，其他物业项目的物业服务收费标准实行市场定价，由建设单位或业主与物业服务企业通过合同进行约定。由于没有物业服务等级标准及物业服务收费参考标准，新建项目前期物业服务价格上涨较快，不少业主认为物业服务“质价不符”，存在故意拖欠、拒交物业服务费现象，造成物业服务企业经营困难、服务质量下降，业主不满意加剧，形成恶性循环。同时，由于业主大会召开难、表决通过难，已交付项目物业服务价格调整难的问题日益凸显。政府在这一方面指导业委会不够，续签物业服务合同多为前期合同，未能及时补充和完善服务过程中存在的问题，造成纠纷。

3.小区公共收益的管理使用不够规范。有近36%的受访者对公共收益住宅小区公共收益不知道，业主的知情权没有得到有效保障。镇街、社区、业委会公共收益监管主体责任等界定不明晰，镇街未对公共收益进行检查并将检查情况向全体业主公布。部分物业经营性收益等共有资金被用于一些非必要性的门面工程，给业主发放购物券等，没有通过公共收益来补充维修资金、维护维修公共设施、提高物业服务质量等。

4.业主大会、业委会运行困难。一是业委会组建难。有62.9%的受访者对业委会成立不关心。部分业主对业委会认识有偏差，认为业委会在组织大修、物业更替、公共收益等方面有利可图，为进入业委会达到个人或小团体的目的，在组建业委会的过程中，存在歪曲事实、争夺话语权，相互拆台、召集信访集访、司法起诉等情况，导致业委会成立难，乱象多。二是业主大会召开难换届难问题需破解。部分业主缺乏主人翁意识，以“工作忙没兴趣”“走形式没意思”为由，不愿按照《条例》规定参加业主大会。检查发现，老旧小区、散居楼院和度假房小区多数没有建立业主自治组织。三是业委会成员正常履职难。因业委会成员大多是不收取报酬的无偿服务，部分业委会成员对业委会工作难度存在预期不足的情况，存在当选后一两个月就辞职的情况。

5.仙女山度假小区管理难问题。仙女山旅游度假区规划面积70.6平方公里，建设用地面积16.36平方公里，已建成区达13平方公里，高峰期度假业主在20万左右。度假型小区的管理成为我区物业管理中的一个难题，急需破解，否则会给我区旅游形象带来负面影响，应高度重视，及时研究加以解决。一是仙女山小区居民候鸟的属性，业主大会难以召开，业委会难以组建。仙女山街道所辖50余个物业小区，仅成立业主委员会7个，目前任期届满6个，运行1个。二是在基础设施配套上，还需进一步加强度假区电力、饮水管网、排污管网等升级改造，要逐步解决部分小区水、电一户一表等历史遗留问题和供水水质差等问题。如：隆鑫花漾的山谷三期供水因要收取二次供水费未能与业委会达成一致，专业单位未接收，由物业企业承担此项费用，此问题多次被上访。芳草地、隆鑫花漾的山谷两小区均反映供水质量不达标，自来水发黄、浑浊等问题。三是开发企业遗留问题。小区开发后未完善，供水问题不能解决。如：布鲁克林小区水表未安装一户一表。四是房屋维修资金使用困难。芳草地、隆鑫花漾的山谷小区物业均反映，因山上气候的特殊性，房屋渗漏、外墙脱落等问题普遍存在，但此种情况维修基金应急通道无法实施，且专项维修基金无法支撑常年维修费用等。

四、执法检查建议和意见

习近平总书记在考察上海时指出，搞好城市治理，关键是要抓一些“牛鼻子”工作。从微观层面看，业委会和物业服务企业就是社区治理中的“牛鼻子”。依法规范和加强物业管理工作，涉及千家万户切身利益，关系到城市形象品质，是基层稳定和谐的重要保证，也是推动社会治理现代化的有效手段。为推进《条例》贯彻实施，助推我区物业服务行业健康有序发展，提出如下意见和建议：

（一）进一步加大宣传教育力度。区政府要将《条例》纳入普法教育的重要内容，严格落实“谁执法谁普法”普法责任制，广泛宣传普及《条例》和相关法律法规，切实增强相关部门、基层组织、物业服务企业的法治观念和责任意识，努力营造政府部门依据《条例》监督指导物业管理工作，物业服务从业人员依据《条例》开展物业服务经营活动，业主依据《条例》维护自身权益的氛围。要创新宣传方式，加大对物业管理中的好做法、先进事迹等社会正能量的宣传，生动展示物业管理各方的责权利，形成依法行政、依法经营、依法维权的浓厚氛围。

（二）进一步理顺共管工作机制。区政府要坚持问题导向、综合施策，整体联动、主动作为，消除各职能部门之间障碍，严格履行监管职责，健全综合执法联动机制，有效解决职能交叉和监管缺失问题，形成齐抓共管的管理格局。一要将物业管理工作纳入年度目标考核，推进物业管理工作重心下移，落实街道（乡镇）、社区属地管理责任，完善物业管理联席会议制度，充实街道（乡镇）综合执法力量，下大力气推动综合执法进小区。二要妥善处理矛盾纠纷。要组织专门力量，针对目前存在问题，深入调查研究，制定切实可行的工作方案，妥善处理各种矛盾纠纷，彻底解决物业管理有法不依，执法不严的问题。三要进一步建立健全各项规章制度。根据《条例》，结合我区物业管理实际，针对房地产项目竣工验收不规范、业主自治意识不强、物业服务水平不高等方面存在的问题，及时研究制定操作性强、能够解决实际问题的规章制度，全面规范物业管理工作。四要加强专项维修资金管理。要加大对专项维修资金缴存、管理、使用和监管力度，切实做到专项维修资金应缴尽缴、应补尽补、统一管理，在共用部位、共用设施设备突然发生严重问题或故障的情况下，能够获得资金保障，尽快予以维修，恢复正常使用，保证住宅专项维修资金的安全有效运转。五要积极探索建立政府物业管理应急机制，在出现业主大会无法召开履职、业主委员会不作为、业主委员会选举后部分业主不认可选举结果、物业公司擅自撤离服务等重大事项出台应急预案，确保业主有一个稳定、安全的居住环境。

（三）进一步提升业主自治能力。一要坚持党建引领，落实社区与物业党建联建，进一步提升社区党组织领导下的物业服务企业、业委会党组织覆盖率，推动物业服务企业走出小区、融入社区。引导居民群众在社区党组织的统筹带领下，实现自我管理。二要加强对业主大会、业委会的监督指导，明确业主大会和业委会职责边界和运行规则，健全选举、议事规则，探索建立物业管理信息化投票平台，加快推进小区业委会的应建尽建，加快推进无物业小区物业化。三要积极吸纳懂管理、懂法律的业主代表参与业主委员会工作，大力推进业主委员会建设与基层党建有机结合，引导党员在物业管理中发挥先锋模范作用。四要全面推进物业管理招投标工作，前期物业管理招投标工作由开发建设单位负责组织实施，后期物业招投标工作由业主委员会负责组织实施，政府要加强指导，确保物业管理的连续有序，顺利进行。五要加强住宅小区公共收益管理调研指导，对公共收益情况进行清查摸底、监测、依法公开。

（四）进一步优化物业服务精细化水平。一要加强物业服务企业人员业务培训，打造一支懂业务、会管理、素质高的物业管理队伍。在此基础上，引导物业企业加强从业人员培训，提高从业人员职业素养，提升综合服务水平，为业主营造良好的工作与生活环境。二要合理确定物业收费服务项目和收费标准，分类制定普通商品房、经济适用房、保障性住房等小区物业管理服务收费的指导价格目录，使业主与物业公司协商约定收费标准有据可依。三要增强收费透明度，监督物业公司严格按照物价部门审核批准或物业管理服务合同约定的收费项目、收费标准收费，及时在小区内公布物业专项维修资金使用情况、公共收益收支情况，主动接受业主和有关部门的监督。四要对物业服务项目的服务等级进行评定，建立健全物业服务企业信用体系，建立和完善质价相符的物业服务市场机制，维护业主合法权益不受侵害。五要持续优化营商环境，研究制定促进物业服务行业健康发展的优惠政策，加快物业服务企业培育。引进外地优秀的物业服务企业和支持我区国有物业企业提档升级，提升我区的物业服务管理水平。六要开展物业服务行业整治。常态化对住宅小区内的城市管理、治安管理、消防管理、交通安全管理、特种设备安全管理、生产经营活动等监督执法。精心打造物业管理服务“样板小区”，适时开展物业管理问题突出小区专项整治，重点挂账治理，以点带面推动全区物业管理水平提升。七要对物业服务提档升级。引导小区物业开展康养式物业服务，向业主提供各类增值服务体验，满足业主各种需求。特别是仙女山的小区，在引入“猪游家”平台基础上，对物业服务提档升级满足居家养老的需求。